A família empresária e o patrimônio imobiliário

O patrimônio imobiliário afeta de forma direta a família empresária, influenciando sobremaneira na gestão do patrimônio familiar e nas estratégias de sucessão. Vamos tentar com este texto fazer um breve apanhado das correlações que podem ser observadas.

Grande parte disso se deve ao fato do empresário brasileiro ter incutido em sua cultura de investimento a solidez do investimento imobiliário, aliado a uma cultura de um passado recente, em que a solidez de uma pequena e média empresa estava aliada ao patrimônio de sua sede (quem não se lembra dos dizeres “sede própria” que constavam em materiais publicitários e até em notas fiscais), patrimônio este que também servia para avalizar negócios e garantir financiamentos, não é à toa, que o Roberto Marinho, dono das Organizações Globo, sempre se referia à necessidade de manter patrimônio imobiliário, o que lhe permitiu comprar a participação do grupo Americano Time Life na empresa. Para as grandes empresas, o problema era diferente, eis que não havia quem arriscasse na construção de instalações para locação, isso para não falar nas empresas agropastoris, aonde o imóvel é parte indispensável à produção.

De 2006 para cá, o mercado imobiliário brasileiro enfrentou um rápido amadurecimento, com grande valorização imobiliária, expansão rápida das cidades e entrada de investidores estrangeiros. O mercado empresarial também amadureceu ao longo dos anos, desde considerar o básico, que é o custo da ocupação do imóvel, até avaliar a necessidade de manter ou não o imóvel, já que hoje, até no agronegócio temos produtores que venderam suas terras e ampliaram sobremaneira sua produção com o arrendamento de áreas.

Houve também uma expansão significativa de empresas de base imobiliária, especializadas em construir imóveis sob medida para os empresários (Built to Suit) ou mesmo comprar o imóvel de propriedade da empresa e locar imediatamente para ela (Sale & Leaseback), além de disponibilizar imóveis prontos para locação.

Mas estas operações também foram usadas para garantir o patrimônio da família empresária. Muitas vezes, o imóvel da sede da empresa e/ou outros imóveis de propriedade da empresa passam para o patrimônio dos sócios/herdeiros ou para uma empresa patrimonial criada para este fim, de forma que a empresa original passa a pagar aluguel do espaço que ela ocupa para a família, garantindo a renda em caso de venda da empresa e de certa forma blindando o patrimônio.

Muitas vezes isso não é tão simples. A empresa pode possuir restrições (dívidas de impostos, ações, etc.), os imóveis podem exigir regularização (retificação de área, registro de escrituras e incorporações), dentre outros, o que impede as operações e exigem investimentos para solução. Também é necessário todo um estudo para definir a estratégia tributária que será adotada, sempre considerando a situação fática de aquisição do imóvel e o fim que se pretende dar para eles, mas já adianto que as variáveis são grandes.

Por outro lado, os mesmos imóveis podem ser a solução de diversos problemas da família empresária, desde a simples venda do imóvel para empresas imobiliárias, para capitalização da empresa (e solução de dívidas que às vezes impedem a venda do imóvel) que pode ser do imóvel vago ou permanecendo na ocupação parcial ou total (Sale & Leaseback), a utilização do imóvel como garantia de financiamentos, a utilização do imóvel como garantia e rendimento da família por meio do recebimento do aluguel, a utilização do imóvel para estratégias de sucessão e/ou solução de problemas societários, como forma de remuneração dos sócios; ou, ainda, como forma de investimento em novos negócios imobiliários e também garantia de herdeiros menores (estruturas de doação), até com a constituição de Fundos de Imobiliários para benefício fiscal ou também o investimento em quotas de Fundos Imobiliários já existentes.

Como podem perceber, o tema é muito amplo e exige estudos profundos para cada um dos casos.

 

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